Appartament bejgħ inqas minn 3 snin ta 'proprjetà. Xiri u bejgħ appartamenti. Appartamenti għall-bejgħ

Kif inhu magħruf, id-dħul mill-bejgħ ta 'appartamenti minn persuni fiżiċi suġġetti għat-taxxa tad-dħul personali - taxxa fuq id-dħul ta' individwi. Meta xiri u bejgħ fit-territorju tal-Federazzjoni Russa, huwa f'kull każ għandhom jitħallsu lill-baġit Russa, anki jekk it-tranżazzjoni ċittadini ta 'pajjiżi oħra kommessi.

Irrefera għall-iskop tat-transazzjonijiet legali hija tant differenti u saturati, li jistgħu jkunu deskritti biss impressjonanti multi-volum. Dan l-istess artikolu għandu skop ħafna aktar ristretti: biex jiżvelaw xi karatteristiċi taċ-ċittadini tal-bejgħ ta 'appartamenti, jekk il-proprjetà jibqa fil-pussess tagħhom inqas minn tliet snin.

Minn perspettiva legali, il-perjodu ta 'sidien ta' djarhom bil-quddiem qabel il-bejgħ ta 'prinċipju minħabba evalwazzjoni differenti tal-bażi tat-taxxa. Tali preċedent hija partikulari l-leġiżlazzjoni Russa. Fl-Istati Uniti, per eżempju, din it-tranżazzjoni ma jkunx intaxxat fil-livelli kollha (mhux din mir-raġunijiet faqqa 'fl-2007, il-kriżi proprjetà immobbli?), L-Ewropa tal-Punent, għall-kuntrarju, juri approċċ aktar ħorox. Il-Kodiċi tat-Taxxa hija tagħha pretensjoni. 17.1 Art. 217 potenzjalment eżenti mit-taxxa l-maġġoranza kbira ta 'Russi - Sidien tal-proprjetà li huma tant għal tliet snin jew aktar.

Madankollu, għall-inqas l-istess tul ta 'kodiċi tat-taxxa proprjetà (l-Art. 208 p. 1, p. 5) assigurati sitwazzjoni legali meta bejgħ appartament hija soġġetta għal tassazzjoni. Inqas minn 3 snin ta 'sjieda tinvolvi żewġ alternattivi għad-determinazzjoni tal-ammont ta' taxxa (PIT), kemm - bir-rata ta '13% fil-bejgħ ta' appartamenti, li se jiġu kkunsidrati aktar tard. Inċidentalment, fi Franza tat-taxxa riċevut ħafna b'kundizzjonijiet. Hemm, fil-bejgħ ta 'appartamenti fis-sena wara x-xiri tagħha ta' dan id-dħul għall-baġit se jammonta għal terz tal-valur tagħha.

Ir-raġuni ekonomika għall-differenzazzjoni

Għaliex l-istat juri approċċ differenti ħafna fid-determinazzjoni tal-bażi tat-taxxa, tieħu l-monumentali indikatur apparentement mhux ekonomiku bħall bħal mandat? Għaliex l-awtoritajiet tat-taxxa meħuda bħala perjodu referenza ta 'tliet snin?

Huwa ħafna aktar profittabbli għall-proprjetarju tal-appartament, jekk dan ma kienx biżżejjed, stenna għal aktar minn tliet snin, u mbagħad se jbiegħu jixtru waħda ġdida, li jħallu l-flus li lilu nnifsu. Tabilħaqq, il-"klassiċi" għaliex is-sid ma. Iżda f'ieħor jaħseb speculator proprjetà immobbli. Għalih, ix-xiri u l-bejgħ ta 'appartamenti - negozju. Permezz tal-kodiċi tat-taxxa tal-Istat Russu mhux biss tirrestrinġi l-profittabbiltà ta 'din il-ispekulazzjoni, iżda jżomm ukoll rekord, fl-istess ħin jiġbdu baġit fondi.

għażliet taxxa

"Għal żmien qasir" sid għandu d-dritt li jagħżel, l-aktar vantaġġuża għalih li tkun intaxxata fuq taxxa tad-dħul (PIT) bejgħ tal-appartament. Inqas minn 3 snin ta 'proprjetà - it-terminu legali tiddefinixxi żewġ modi biex jiddefinixxu l-bażi tat-taxxa f'din is-sitwazzjoni. Kif diġà msemmi, ir-rata tat-taxxa fiż-żewġ każijiet huwa 13%.

L-ewwel għażla tkun suġġetta għat-taxxa dħul nett tas-sid bħala d-differenza bejn il-prezz tax-xiri u prezz tal-bejgħ. Per eżempju, is-sid xtara l-appartament għal $ 1.4 Mln. Għorok., U mibjugħa għal $ 1.9 Mln. Għorok. dħul nett tas-sid ta '0.5 Mln. togħrok sakemm dan il-bejgħ tal-appartament. Inqas minn 3 snin ta 'proprjetà - ċirkustanza li tnaqqas l-profitt fl-ammont ta' taxxa (1900-1400) * 13% = 65 elf rubles ..

Fit-tieni inkarnazzjoni, jekk l-appartament marret fil-proprjetà mingħajr ħlas, il-bażi tat-taxxa hija prezz tal-bejgħ tagħha naqas b'1 miljun. Rubles (Art. 220 paragrafu. 1, p. 1 tal-Kodiċi tat-Taxxa). Russu Federali Servizz tat-Taxxa Ittra № ED-4-3 / 13,578 mill 2013/07/25, il jikkodifika l-proċedura għad-determinazzjoni tal-ammont ta 'tnaqqis mit-bażi tat-taxxa tad-dħul nett.

Assumi li d-dħul mill-bejgħ ta 'appartamenti ammonta għal 1.7 Mln. Rubles. Is-sid, li biegħet dan, għandha tħallas l-ammont baġit (1700 - 1000) * 13% = 91 elf rubles ..

Għażla oħra tnaqqis mit-bażi tat-taxxa

F'sitwazzjonijiet fejn il-proprjetarju jkun investa faċilitajiet għat-tiswija tagħha aktar minn 1 miljun. Għorok., Ix-xiri u l-bejgħ tal-appartament għalih jistgħu jkunu akkumpanjati minn mezzi oħra ta 'tnaqqis tal-bażi tat-taxxa. Skond l-Art. 220 tal-Kodiċi tat-Taxxa, huwa jkun intitolat biex jitnaqqas l-ammont tad-dħul riċevut fuq l-ispejjeż attwalment imġarrba u dokumentati.

X'jikkawża ta ' "ottimizzazzjoni tat-taxxa" illegali

Sfortunatament, dan jiġri li s-sidien ta 'appartamenti fil kollużjoni ma' realtors u x-xerrejja deliberatament jissottovalutaw prezz tas-suq tagħhom, ħafna drabi illegalment "jottimizzaw"-tnaqqis fiskali. X'inhu dan ifisser għall-Dodgers? awtoritajiet tat-taxxa, tiddetermina jekk sottovalutazzjoni għandu d-dritt għal qorti li jiksru l-ftehim - li jirritornaw lis-sid appartament. Barra minn hekk, in-nutar adegwata għandha d-dritt li tirrifjuta li tirreġistra kuntratt ta 'bejgħ.

Residenti - mhux residenti

Ir-rati tat-taxxa ta 'hawn fuq huma validi għar-residenti, jiġifieri, għall-persuni li jgħixu fit-territorju tar-Russja għal 183 jum fis-sena. Il-maġġoranza assoluta fosthom jikkostitwixxu iċ-ċittadini tar-Russja.

Min-naħa l-oħra, iżżomm u tiddisponi minn proprjetà bħall-appartamenti u huma non-residenti - barranin u ċ-ċittadini Russi li jgħixu l-aktar barra mill-pajjiż. Għalihom, il-bejgħ ta 'appartamenti huwa ntaxxat b'rata ogħla, aktar minn darbtejn ikbar: 30%. U għal dawk li mhumiex residenti tal-perjodu ta 'tliet snin il-kodiċi tat-taxxa lanqas biss tissemma. Say aktar, ebda kwistjoni kif ħafna drabi dawn ma kinux jagħmlu parti minn dar: tliet snin jew ħmistax jew għoxrin sena, ir-rata tat-taxxa ma jinbidilx. Ejja ngħidu, l-appartament kien inxtara għall 5.0 Mln. Għorok., Imbagħad mibjugħa lil persuna mhux residenti għall 6,5 Mln. Għorok. F'dan il-każ, l-ammont ta 'taxxa tad-dħul (PIT), li għandha titħallas lill-baġit ta' persuna mhux residenti, se jkun (6500-5000) * 30% = 450 elf rubles ..

Il-ħin tal-akkwist ta 'proprjetà

Kif nistgħu naraw, għal perjodu ta 'pussess huwa determinat mill-kobor tat-taxxa dovuta meta jkun hemm l-appartament għall-bejgħ. Inqas minn 3 snin ta 'sjieda mhumiex definiti bħala tliet snin kalendarji, kif ukoll l-36 xahar li jibdew b'data definit. F'liema ċirkustanzi determinati mill-ħin ta 'akkwist ta' drittijiet ta 'proprjetà? Fil-każ meta jkun akkwistat permezz ta 'privatizzazzjoni, l-iffirmar ta' kuntratt ta 'rigal, bejgħ, tpartit, kera bħala kumpens għall-dar imwaqqa, il-mument ta' okkorrenza ta 'referenza ta' dan id-dritt hija d-data taċ-ċertifikat ta 'reġistrazzjoni tal-pussess.

Il-punt tat-tluq għall-akkwist tad-drittijiet tal-benefiċjarju tal-wirt huwa l-mewt tat-testatur. Sid djar kooperattiva jistgħu jċemplu stess kaptan ta dan biss fil-jum tal-pagament finali tal-unità.

Għalhekk, il-bejgħ tal-appartament bħala tranżazzjoni hija dejjem proporzjonat mal-ħin ta 'okkorrenza ta' proprjetà.

Kjarifika: huwa mhux biss dwar l-appartament

Mill-appartamenti, dwar l-applikazzjoni tat-taxxa fuq id-dħul ta 'individwi, meta jkunu mibjugħa ekwiparat bħala għerejjex, djar ġnien, vilel, plottijiet ta' art għall-kostruzzjoni, kmamar fil-appartamenti, l-aħħar - kollha (tul legali) biss, jiġifieri, li jkollhom numru, per eżempju: №1 kamra appartament №7. Huwa mifhum li x-xiri u l-bejgħ ta 'appartamenti - istandard legali. Kollha ta 'l-rata tat-taxxa ta' hawn fuq proprjetà immobbli applikabbli, diġà msemmi mill us.

Iżda jekk il-kamra ma tkunx irreġistrata, kull waħda minnhom skond in-numru tiegħu stess, huwa kompletament possibbli li, kif deskritt hawn taħt. Per eżempju, fil-appartament 4 kmamar, kull wieħed minnhom għandu l-individwu. Allura dawn mibjugħa kmamar kollha tagħhom, kull madwar 1.0 mln. Rubles. L-awtorità fiskali jindika li f'sitwazzjoni bħal din, il-valur tal-appartamenti kollha huma miġbura biex jiddeterminaw il-prezz tal-bejgħ totali. F'dan il-każ, il-bejgħ ta 'appartamenti se jkunu suġġetti għat-taxxa tad-dħul personali kif ġej: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 elf rubles .. Kull bejjiegħ se jħallsu taxxa tad-dħul bħala ¼ tal-ammont totali tal akkumulati 390: 4 = 97,5 elf rubles ..

Sib appartament biex jixtru - problema?

Fittex "dritt" biex jixtri appartament - idejqek. Ewwel daqqa t'għajn, is-suq tad-djar hija sħiħa ta 'proposti joffru varjetà. Madankollu, jekk int verament bidu biex isejjaħ għall-persuni, li taw kklassifikati, allura malajr ħafna inti ser issib: huma fl-ebda għaġla li jsejħu in-numru dar, fejn l-appartament ikun jinsab. Dan ifisser li inti għandek konverżazzjoni kontinwu ma 'l-intermedjarji suq tad-djar, jiġifieri, ma realtors. Xerrejja spiss interessati fl qed tbiegħ appartamenti mis-sidien. Iżda huwa dan ġustifikat?

Min-naħa waħda, naturalment, ukoll, li s-suq tad-djar huwa strutturat, u hemm professjonisti. Dan jista 'jipproteġi persuni li jikkommettu l-operazzjoni, minn skemi illegali li jistgħu jwasslu għal irtirar ulterjuri tiegħu. Naturalment, għal din il-garanzija ser ikollhom iħallsu l-medjatur - l aġenzija ta 'beni immobbli. Hawn huma xi prezzijiet tal-kampjun għall- "paċi tal-moħħ": tivverifika l-legalità tat-tranżazzjoni - minn 10 elf Għorok;.. reġistrazzjoni ta 'drittijiet ta' proprjetà għall-akkomodazzjoni - .. 15 elf rubles, "il turnkey ftehim" - minn 20 elf rubles .. Tabilħaqq, hemm xi sens li n-nies kuljum qed mhux assoċjat mal-ġenb legali tat-transazzjoni jirreferi għall-realtors.

tfittxija appartament individwali

Madankollu, kategorija determinata ta 'litteriżmu legali ta' ċittadini għadhom attirati mill-opportunità li jiffranka l-flus, jagħmlu l-ftehim mingħajr servizzi Realtors. Appartamenti għall-bejgħ mis-sidien ta 'aktar rari fis-suq, għandu jiġi mfittex. L-eħfef mod biex tiġbed l-attenzjoni għall-xiri ta 'appartamenti fis-suq primarju, jiġifieri, mill-bennej. Fl-istess ħin, sabiex jiġu evitati nuqqas ta 'ftehim, għandna l-ewwel issir taf lil proprjetà dak klassi proprjetà taħt kostruzzjoni jew dar mibnija: VIP, klassik- jew klassi ekonomika. Dan jista 'jiġi determinat bil-metodu tal-kunsinna (turnkey jew taħt samootdelku), iż-żona ta' appartamenti djar istokk, skond il-predominanza ta 'appartamenti multi-kamra fiha. Skopri liema iżviluppaturi qed jibnu djar fil-belt tiegħek. Tindaga dwar ir-reputazzjoni tagħhom u "rekord."

Appartamenti għall-bejgħ mis-sidien tal-suq tad-djar sekondarju, kif għandna imsemmi, huwa aktar rari. Iżda dilettanti jsibuha ma jitlifx qalb: qabel ma inti ssib mijiet ta 'drabi jidħlu u jaġġornaw is-sit AVITO informazzjoni, ħafna drabi fuq tfittxija jieħu ftit jiem, jixtru l-gazzetti ma ads, "taħt il-linja" ssejjaħ l-għadd ta' reklami u s-sidien huma ...

Madankollu, mhux il-fatt li "l-finder ta 'suċċess" xerrejja dar b'interess ma overpay proprjetarju tagħha fuq il-prezz tas-suq ta' l-ammont li kien jieħu lilu għall-realtor. Huwa l-ebda sigriet li l-sidien ta 'appartamenti spiss stmat iżżejjed prezz tagħhom. Madankollu, għall- "klijenti reali" bejgħ sekondarja ta 'appartamenti - wkoll diploma Torka.

Jekk aħna iddeċidew li jixtru appartament fil- "barranin" belt, il-poplu kawti f'dawn iċ-ċirkostanzi jippreferu joperaw biss permezz ta 'intermedjarju, iżda mhux mill yourself. Filwaqt li timminimizza l-probabbiltà ta 'possibbli "sorpriżi".

Azzjoni legali meta jixtru l-appartament

Qalbu l-enfasi li tirrevedi l-ispeċifiċitajiet tal-Kodiċi tat-Taxxa, b'kont meħud tal-residenza, rata tat-taxxa konċessjonali, nett mit-taxxa fuq il-bejgħ tal-appartament, fuq formalitajiet purament legali tal-ftehim.

Nibdew bl-xiri ta 'appartament, għaliex huwa l-ewwel benefiċjarju pass. Min-naħa tiegħu jinkludi tliet blokk azzjoni.

Inizjalment, ix-xerrej kontrolli d-dokumenti u bejjiegħ għandu jiffirma l-kuntratt preliminari.

Imbagħad (jekk it-tranżazzjoni sseħħ fis-suq sekondarju) iffirmaw kuntratt ta 'aljenazzjoni. Fil-każ fejn il-proċess ta 'xiri ta' appartament fil-bini ġdid (-suq primarju) jiffirmaw skond ir-rapport ta 'aċċettazzjoni (forsi minflok - ftehim preliminari, li jirregola d-depożitu ta' investiment, il-kostruzzjoni maqsuma, kostruzzjoni fuq bażi sehem).

L-aħħar stadju - ir-reġistrazzjoni istat tat-transazzjoni. huwa essenzjali għall-xerrej bir-reqqa jwettaq dawn il-passi kollha. B'attenzjoni speċjali jistħoqqilhom il-każijiet meta jsiru bejgħ urġenti ta 'appartamenti.

sinjali ta 'frodi

Frodaturi normalment tipprova tagħmel il-proċess tal-bejgħ tal-vain, jippruvaw jaħbu dettalji importanti. Jekk dawn l-avvenimenti tibda sseħħ, u l-bejjiegħ qed tipprova għaġla lilek, toqgħodx lura milli tinterrompi f'daqqa kooperazzjoni u tgħidlu: "Goodbye" - se tipproteġik mill-ispejjeż.

Kif tafu, flus jħobb silenzju. Aqra b'attenzjoni l-kuntratt tal-bejgħ oriġinali, nutar reġistrata. Anke jekk għandek qabel jitnaqqas tagħha xiri kampjun abbozz tat-trattat u l-bejgħ tal-appartament. Ikunu viġilanti - partikolarment fir-rigward tal-test finali stampat min-nutar.

ftehim preliminari

Fl-ewwel stadju, ix-xerrej jispeċifika l-prezz fl-ewwel, u mbagħad teżamina l-kompletezza ta 'pakkett ta' bejgħ ta 'dokumenti. Xerrej għandu tirrevedi sottomessa tehharakteristiku (formola №7), ir-reġistrazzjoni tal-kerrejja fil-appartament, dokument tagħti d-dritt ta 'proprjetà lilu (il- kuntratt ta' bejgħ, privatizzazzjoni, donazzjonijiet).

Fid-dettall, il-pakkett ta 'dokumenti għall-xiri li għandu jitlesta sa l-dokumenti li ġejjin:

- dikjarazzjoni dwar ir-reġistrazzjoni istat ta 'appartamenti;

- il-kuntratt ta 'bejgħ (għal dan huma determinati mill-ħin ir bejgħ ta' appartament);

- dokumenti BTI - explication u pjan f'fażijiet tal-appartament;

- kopja ta 'dokument passaport tal-applikant;

- Irċevuta ta 'pagament.

Nibdew mis-suq sekondarju. Għandna għandhom jagħtu attenzjoni partikolari għall-possibbiltà fil-futur ta 'sitwazzjonijiet problema differenti. Dan jirreferi għall-kjarifika taċ-ċirkostanzi li ġejjin:

- jekk jbiegħ il-proprjetà taħt arrest;

- Huma l-werrieta tal-pre-meħuda se - għall-kunsens bejgħ;

- Tużax miksura d-drittijiet tal-persuni li jgħixu fl-appartament.

Fis-suq primarju ta 'iżviluppatur proprjetà immobbli għamlu l-bejgħ tal-appartament. X'dokumenti huma meħtieġa f'dan il-każ? Oqgħod attent għall-iskeda kostruzzjoni, meta l-iskadenza skedata appartament fl-operazzjoni. Fl-istess waqt irid ikun hemm l-ebda differenza sinifikanti bil-grad ta 'preparazzjoni ta' l-oġġett għall-kunsinna. Tistaqsi dwar il-reputazzjoni tan-negozju tal-bennej organizzazzjoni, hemm "fuq il-kuxjenza tagħha" fit-tul. dokumenti kkontrollati Aktar juru:

- reġistrazzjoni istat tal-kirja ta 'art (possibilment proprjetarja tiegħu) bini;

- l-iżviluppatur id-dritt li jibnu;

- ftehim dwar ġbir ta 'fondi, il-kuntratt ta' investiment;

- il-pjan ta 'l-appartamenti.

Għal fehim aħjar mal-bejjiegħ, huwa mixtieq li jinkiseb minnu dettalji ta 'kuntatt affidabbli (jiġifieri fuq l-internet), kif ukoll oralment tinnegozja miegħu dati tentattiva ta' appartamenti bejgħ, minħabba l-unhurried, prestazzjoni ta 'kwalità ta' kollha ta 'stadji tagħha.

kuntratt trasferiment jew att ta 'riċeviment u t-trasmissjoni bħala t-tieni stadju ta' xiri ta 'appartament

Biss wara test kwalitattiv preliminari jistgħu jittieħdu fit-tieni stadju tax-xiri:-iffirmar tal-kuntratt tax-xiri. Ma jimpurtax jekk il nutar preżenti fil-iffirmar tat-trattat, madankollu, neċessarjament jeħtieġu att ta 'aċċettazzjoni u trasferiment jew aljenazzjoni tal-kuntratt, iffirmat fl-ewwel stadju.

Aħna niġbidlek l-attenzjoni għall-dettall tekniku:-kuntratt aljenazzjoni jispeċifika l-prezz tal-bejgħ ta 'appartament, huwa - komponent għall-kalkolu tal-bażi tat-taxxa - l-taxxa tad-dħul personali fuq il-bejgħ tal-appartament.

Id-data tat-trasferiment attwali tal-appartament - ta 'natura kuntrattwali, din tista (bi ftehim tal-bejjiegħ u x-xerrej) li jintgħażlu alternattivament:

- bħala l-mument tal-iffirmar tal-kuntratt tal-bejgħ;

- korrelatata mar-reġistrazzjoni istat;

- l-akkwist ta 'l-ċertifikat ta' titolu għall-appartament.

konklużjoni

analiżi Russu suq tad-djar tiżvela xi tendenzi pożittivi. Dan huwa nnutat u rikonoxxut intelliġenza tiegħu, b'mod partikolari Università Professur. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. L-ewwelnett, ir-riżultati tanġibbli tal-politika istat tal-kontroll tal-prezzijiet.

Fit-tul, hemm stabilizzazzjoni gradwali ta 'prezzijiet bl-orjentazzjoni għal livell ta' qabel il-kriżi tagħhom, verament kost-ġustifikati. Fil-qosor hemm tendenza li staġnar (tifsira ċaqliq fil-prezzijiet madwar il-medja ta '+/- 2.5%). Dwar l-evalwazzjoni ta 'appartamenti taffettwa rata tal-kambju stabbli: diġà familjari, li l-prezzijiet tagħhom kienu "rublu". Sa ċertu punt jattiva l-ipoteka suq tad-djar. Per eżempju, fl-2012 il-popolazzjoni ta 'self b'ipoteka li jiswew aktar minn 1.0 triljun. Togħrokx.

Madankollu, minbarra din hija ċertament momentum pożittiv lejn is-sigurtà tas-suq tal-proprjetà, għandu jiġi osservat ir-riskji assoċjati max-xiri ta 'appartamenti mingħajr intermedjarji. Spiss, mhux professjonisti ma jafux l-sfumaturi ta 'ċerti xiri u bejgħ tal-appartament. Fuq il-vokabularju ta 'speċjalisti dawk it-transazzjonijiet huma msemmija bħala "vulnerabbli". Minħabba l-importanza kritika tal-konformità mal-aspetti legali ta 'xiri u bejgħ huwa rakkomandat bil-qawwa li tikkuntattja speċjalista proprjetà immobbli. Jekk huwa bejgħ appartament, anqas minn 3 snin ta 'jobdu fil-proprjetà, kull xiri u bejgħ oħra tad-djar, kura speċjalisti ħlasijiet se tkun qed taħdem fuq diversi ordnijiet ta' kobor anqas mir-riskju ta 'telf dirett.