Approċċ Spiża: l-essenza u l-karatteristiċi ewlenin

Il-metodu ewlieni ta 'determinazzjoni tal-valur tas-suq ta' proprjetà immobbli, makkinarju u tagħmir huwa approċċ kost, li hija bbażata fuq il-prinċipju tas-sostituzzjoni. Skond hu, il-persuna li tħallas prezzijiet mhux raġonevoli għall-oġġett, jekk ikun ogħla minn dak li inti tista 'tħallas għall-istess l-istess utilità u l-kwalità.

Meta huwa l-istima tal-proprjetà, iqisu l-approċċi li jippermettu jirriflettu aktar preċiż il-valur tagħha. Huwa għalja hija l-wieħed prinċipali. Huwa mifhum li l-valur tal-oġġett f'dan il-każ jikkonsisti fil-prezz tas-suq ta 'art u l-ispejjeż li huma meħtieġa biex toħloqhom, per eżempju, l-istruttura fil-forma preżenti tagħha.

approċċ kost għall-valutazzjoni ta 'proprjetà immobbli titwettaq f'diversi stadji:

1. Iddetermina l-prezz ta 'art, li jammonta għall-maġġoranza tal-użu xieraq tagħha.

2. Ikkalkula l-ammont għandu jintefaq fuq il-kostruzzjoni ta 'faċilità simili.

3. Iddetermina l-ammont ta 'dħul riċevut minn intraprenditur.

4. imnaqqas deprezzament fiżiku, funzjonali u esterni.

5. Miżmuma il-kalkolu finali tal-valur ta 'art u l-kostruzzjoni tal-bini, li għandha tqis l-aġġustament għal ilbies.

L-approċċ kost, sadanittant, għandha żvantaġġi fl-użu. Il-wieħed prinċipali huwa li għandek bżonn biex jonfqu ħafna ħin biex jiddeterminaw il-valur eżatt tal-bini. Allura, meta l-irkupru titwettaq ta 'bini antik, illi jiġi stabbilit b'eżattezza l-ispejjeż tal-istabbiliment mill-ġdid tagħha u d-deterjorament allegat huwa kważi impossibbli. Fir-rigward tal-bini standard, allura dan l-approċċ huwa l-aħjar fl-estimi tagħhom, minħabba li huwa faċli ħafna biex jintuża. F'ċerti sitwazzjonijiet, huwa l-unika għażla, per eżempju, meta jistmaw il-bini skop speċjali (skejjel, stazzjonijiet tal-ferrovija, impjanti ta 'enerġija) jew il-valur ta' assigurazzjoni.

L-approċċ kost spiss jintuża meta mwettqa evalwazzjoni ta 'assi fissi, kostruzzjoni jew l-analiżi tal-aktar użu effiċjenti ta' art.

Fir-rigward tal-ispiża soluzzjoni tal-kostruzzjoni, huma mwettqa bl-użu erba 'metodi bażiċi: l-indiċi, l-unità komparattiv, jitkissru fil-komponenti u l-istħarriġ kwantitattiv.

Allura, l-aħħar stħarriġ huwa li jħejji estimi għall- ispejjeż diretti li japplikaw għat-tipi kollha ta 'xogħol, materjali, mekkanizzazzjoni, utilitajiet u l-bqija. Dawn l-ispejjeż miżjuda wkoll mal-profitt u l-investitur overhead. Dan il-metodu huwa meqjus l-aktar preċiż, iżda wkoll l-aktar ħin-jikkunsmaw għall-użu, minħabba li teħtieġ għarfien ta 'l-stimatur fil-qasam tal-kostruzzjoni u l-preparazzjoni ta' stimi.

L-approċċ kost tuża wkoll metodu ta 'jitkissru fil-komponenti tagħha fil-valutazzjoni tal-proprjetà immobbli, li huwa daqsxejn simili għall-kwantitattiva, iżda mhuwiex bħala l-ħin. Il-fatt li huwa ma jużax prezzijiet individwali u aggregati tal-elementi kollha tad-disinn.

Fir-rigward tal -metodu ta 'komparattiv unità, l-użu tiegħu huwa ġġustifikat għall-paraguni tip. Għalhekk, sabiex jiġu evalwati oġġett, tagħżel dan ma 'teknoloġija simili u l-prestazzjoni. Għażla titwettaq minn direttorji speċjalizzati. Il-metodu huwa l-eħfef, u għalhekk għandha applikazzjoni wiesgħa ħafna.

Il-metodu indiċi huwa li l-ammont miżmum fil hija mmultiplikata bl-indiċi speċifiċi, li ġew approvati mill-istandards statali. Huwa maħsub li dan il-metodu għandu l-aktar grad baxx ta 'preċiżjoni.

L-approċċ kost jistgħu jintużaw fl-evalwazzjoni ta 'kull proprjetà immobbli, iżda mhux neċessarjament l-użu tiegħu huwa ġġustifikat. Il-fatt li l-oġġetti li jrid jitħallas lura, huwa użat rari ħafna, iżda l-użu tagħha fl-evalwazzjoni tal-ispazju mibnija hija sempliċement żbaljata.