L-attitudni tad-dħul għall-valutazzjoni ta 'proprjetà immobbli u n-negozju. L-applikazzjoni tal-metodu tal-introjtu

L-approċċ dħul hija kombinazzjoni kollha ta 'metodi ta' valutazzjoni fil-valuri tal-proprjetà, proprjetà ta 'l-organizzazzjoni, in-negozju innifsu, fejn l-ispiża tad-determinazzjoni hija magħmula mill-konverżjoni tal-benefiċċji ekonomiċi li huma mistennija fil-futur. Il-pedamenti teoretiku ta 'dan l-approċċ huwa pjuttost konvinċenti. valur ta 'investiment huwa l-valur tal-benefiċċji futuri fil-mument, li huma skontati b'rata ta' ritorn, li hija riflessjoni ta 'l-riskiness ta' investimenti.

Dan huwa raġonevoli u adattat għal kwalunkwe użat fil-produzzjoni u bejgħ tal-proprjetà tan-negozji oġġett eżistenti, kif ukoll tan-negozju tiegħu ipprovdut jiġġeneraw qligħ pożittivi. Il-kobor tar-riskji ta 'investiment fin-negozju jintwera mill-istima rata ta' skont. Fi rwol li f'termini ekonomiċi, issa tinsab ir-rata ta 'ritorn meħtieġa mill-investituri fuq il-kapital investit fil-livell komparabbli ta' oġġetti ta 'investiment ta' riskju, jew hija r-rata ta 'ritorn fuq investiment alternattiv ma' riskju komparabbli fiż-żmien tal-valutazzjoni.

karatteristiċi

L-applikazzjoni tal-metodu tal-introjtu fil-prattika huwa pjuttost kompitu diffiċli, peress li huwa neċessarju li jiġu evalwati kull fattur determinanti importanti ta 'l-ispiża - ir-rata ta' ritorn u l-profitt. Meta jevalwaw kumpaniji jużaw dawn it-tekniki, inti jeħtieġ li tkun żgur li tagħmel analiżi bir-reqqa tal-elementi kollha ewlenin, inklużi l-ispejjeż tal-fatturat tal-kumpanija, li għandhom impatt dirett fuq profitti, l-ispejjeż u r-riskji li huma maħluqa minn kull membru individwali.

L-attitudni tad-dħul għall- valutazzjoni ta 'negozju huwa użat spiss. Per eżempju, fil-każ ta 'takeover jew għaqda, allura dan il-metodu huwa użat ħafna iktar spiss ta' spiża jew tas-suq. kapital xerrej sekwestru issa huwa magħmul bl-aspettattiva li l-flussi li jiġu rċevuti fil-futur l-flus kontanti netti, li ma jistgħu jitqiesu garantiti, peress li huma kkaratterizzati minn ċerti riskji. L-attitudni tad-dħul biex tevalwa dawn id-determinanti ewlenin ta 'valur li, għall-użu tal-approċċ ibbażat fuq is-suq tipikament jeħtieġ-qligħ prezz proporzjon, jew xi multipli oħrajn bi dħul simili għal perjodu retrospettiv, mingħajr ma tieħu in kunsiderazzjoni l-futur.

Għal multipli tas-suq karatteristiċi tipiċi bħal insigurtà, u l-falliment biex jipprovdu l-istess kura li tista 'tinkiseb bil-kundizzjoni tal-użu tal-metodu tal-introjtu għall-previżjoni ta' qligħ futur u rati ta 'skont. Per eżempju, il-proporzjon ta ' "-qligħ prezzijiet", li huwa użat għal sena, ma tippermettix li jirriflettu b'mod adegwat il-bidliet mistennija fis-snin futuri. Proper użu ta koeffiċjenti tipprovdi opportunità biex juru l-preferenzi ġenerali ta 'investituri, dawn ħafna drabi jikkwotaw bejjiegħa jew sorsi industrija.

l-użu ta '

Fil-analiżi u l-protezzjoni ħtiġijiet, u informazzjoni dwar baġit tal-kumpanija, li l-forzi li jagħmlu bidliet u l-iżvilupp ta 'l-impatt finanzjarju tal-pjan maħluqa, tbassir u sentenzi bażiċi. L-attitudni tad-dħul għall-valutazzjoni ta 'negozju jippermettilek li tkejjel l-assunzjonijiet li għandhom x'jaqsmu mal jekk hemmx ċerti benefiċċji tas-assorbiment bħala riżultat ta' tkabbir fid-dħul, tnaqqas l-ispejjeż, jitjiebu l-proċessi jew inaqqsu l-ispejjeż 'small caps. Ma 'dan l-approċċ huwa possibbli li jitkejjel u jiddiskutu kollox. Barra minn hekk, din tista 'tintuża biex tiddetermina l-ħin tal-bidu tal-benefiċċji mistennija, kif ukoll biex juru l-proċess ta' tnaqqis tal-ispiża tal-intrapriża sal-punt li, kif hemm ċaqliq mill-benefiċċji fil-futur aktar imbiegħed.

Uża l-attitudni tad-dħul jipprovdi kemm għall-xerrejja u bejjiegħa l-opportunità li jiddeterminaw il-valur tas-suq ġust tal-intrapriża, kif ukoll il-valur ta 'investiment tagħha għall-xerrejja strateġiċi wieħed jew aktar. Jekk din id-differenza tidher b'mod ċar biżżejjed, ix-xerrejja u bejjiegħa jistgħu faċilment jidentifikaw l-benefiċċji mill-sinerġiji u jieħdu soluzzjonijiet informattivi.

Meta jintuża l-metodu tal-introjtu li valutazzjoni ta 'negozju, inti għandu jżomm f'moħħu li l-ispiża kkalkulata jikkonsisti l-ispiża ta' kull proprjetà li huwa użat fil-kors ta 'azzjoni diretta. Bħala parti mill-approċċ, hemm diversi metodi biex jistmaw, huma ta 'aktar interess. B'mod partikolari, dawn il-metodi huma metodu tal-introjtu applikabbli: kapitalizzazzjoni u l-likwidità skontata. Tista 'tara minnhom f'aktar dettall.

metodi

Użu tal-metodu ta 'kapitalizzazzjoni ta' flussi ta 'flus tkun skoperta valur totali intrapriża, jiddependi fuq il-flussi tal-flus iġġenerat mill-potenzjal proprjetà ta' l-intrapriża. Likwidità negozju jew intrapriża sħiħa - huwa d-differenza bejn l-inflows u outflows ta 'fondi fil-perjodu ta' ħlas. Normalment użati għall-perjodu tal-kalkolu ta 'sena. It-teknika huwa li jikkonvertu l-livell rappreżentattiv tal-fluss mistenni tal-flus fil-valur preżenti billi jiġi diviż l-ammont fluss kollu għar-rata kapitalizzazzjoni adottata. F'dan il-każ, il-fluss tad-dħul xieraq, b'xi aġġustamenti.

Biex tuża l-metodu konvenzjonali għall-kalkolu tal-likwidità flimkien profitt nett (ikkalkulat wara t-taxxa) spejjeż mhux fi flus kontanti biex tiddetermina l-valur assolut tal-likwidità għall-kapitalizzazzjoni. Dan il-metodu ta 'kalkolu jista' jitqies aktar simplifikata meta mqabbla mal-kalkolu ta 'likwidità ħielsa, li huma rreġistrati bħala investiment kapitali żieda meħtieġa u l-ħtieġa għal riforniment kapital, huwa negozjabbli.

Iskontar likwidità

Dan il-metodu huwa bażikament bbażat biss fuq flussi tal-flus mistennija, li huma ġġenerati mill-intrapriża nnifisha. Id-differenza karatteristika bejn dan jikkonsisti fil-fatt li l-ispiża meħtieġa għall-kalkolu punteġġ determinazzjoni likwidità livell rappreżentattiv. Dan il-metodu fil-pajjiżi żviluppati kienet l-aktar użati minħabba l-fatt li jista 'jiġi użat sabiex jiġu kkunsidrati għall kollha tal-prospetti. Likwidità hija ġeneralment ugwali għas-somma tad-dħul nett u d-deprezzament, sakemm il-qligħ tnaqqis ta 'investimenti netti ta' kapital tax-xogħol u nfiq kapitali.

Il-kondizzjonijiet li ġejjin għall-użu ta 'metodu tal-likwidità skontata:

• hemm raġuni biex wieħed jemmen li l-flussi ta 'flus futuri se jkunu livelli differenti ta' kurrenti, jiġifieri, qed nitkellmu dwar l-iżvilupp intrapriża;
• hemm lok għal valutazzjoni sinifikanti tal-flussi ta 'flus futuri bl-użu ta' negozju jew proprjetà immobbli kummerċjali;
• l-oġġett huwa biex tinbena pass kompluta jew parzjali;
• Intrapriża huwa valur kbir użu mħallat kummerċjali.

L-attitudni tad-dħul għall-valutazzjoni ta 'proprjetà bil-metodu tal-likwidità skontata huwa l-aħjar, iżda l-użu tagħha huwa impenjattiv ħafna. Hemm stimi li mingħajr l-applikazzjoni ta 'dan il-metodu biex jipproduċu impossibbli. Dawn jinkludu l-iżvilupp ta 'proġett ta' investiment ma 'evalwazzjoni sussegwenti tagħha.

Vantaġġi tal-metodu ta 'skontijiet

Jekk inti prattika l-attitudni tad-dħul għall-valutazzjoni ta 'proprjetà immobbli jew negozju permezz iskontar metodu, huwa possibbli li jiġu identifikati xi wħud mill-benefiċċji prinċipali. L-ewwelnett aħna qed nitkellmu dwar dak li l-profitti futuri tan-negozju direttament tieħu in kunsiderazzjoni biss l-ispejjeż operattivi mistennija għall-produzzjoni ta 'prodotti bi bejgħ sussegwenti tagħha, u investimenti futuri assoċjati mal-manutenzjoni u l-espansjoni tal-kapaċitajiet ta' produzzjoni u l-kummerċ, rifless fil-profitt previżjoni biss b'mod indirett permezz attwali tagħhom deprezzament.

punti importanti

Evalwazzjoni tal-metodu tal-introjtu ma 'nuqqas ta' profitt jew telf bħala indikatur tal-kalkolu investiment hija mwettqa wara l-aġġustament għall-fatt li profitt huwa indikatur tar-rappurtar tal-kontabilità, sabiex esposti għal manipulazzjoni sostanzjali matul l-operazzjoni.

Il-metodu tal-likwidità skontata huwa magħmul minn tliet gruppi ta 'mudelli:

• dividendi skontati;
• dħul residwa;
• flussi ta 'flus skontati.

Jekk prattikat approċċ kummerċjali skond il-ćertifikat iskont mudell dividend bħala likwidità, japplikaw il-ħlasijiet għall-ishma. Minkejja l-fatt li l-mudell huwa komuni b'mod sinifikanti fil-prattika internazzjonali għall-identifikazzjoni u stima tal-valur tal-assi tal-impriża, li għandu ħafna ta 'żvantaġġi. F'mudelli bl-ebda grad qligħ ta 'kontabilità miżmuma. Hemm differenza fil-politika tad-dividendi, mhux biss il-kumpaniji individwali, iżda wkoll għall-pajjiż kollu. Dan il-metodu ma jistax jintuża fuq l-intrapriżi li ma profitt. Dan il-mudell huwa idejali għall-kalkolu tal-valur tal-ishma minoritarji.

Mudell Dħul residwa

L-attitudni tad-dħul għall-istima minn avviċinament mudell residwu jassumi li bħala miżura ta 'likwidità l-valur tad-dħul residwu se jintużaw, jiġifieri d-differenza bejn qligħ u fuq id-daqs tal-profitt, li kien previst mill-azzjonisti fil-mument tax-xiri tal-kumpannija jew l-ishma tagħha. Jekk il-valur intrapriża kien ikkalkolat fuq il-bażi ta 'suppożizzjonijiet xierqa għall-mudell, se jkun ugwali għas-somma tal-valur tal-ktieb bil-valur preżenti tal-ammont mistenni ta' dħul li jibqa 'wara dan. Dan il-mudell juri sensittività sinifikanti għall-kwalità tad-dejta li huma ppreżentati fid-dikjarazzjonijiet finanzjarji. Għall-kundizzjonijiet Russu l-adegwatezza ta 'tali informazzjoni huwa soġġett għal dubju sinifikanti.

Benefiċċji għall Azzjonisti

Naturalment, l-azzjonisti jew il-azzjonisti tal-kumpannija, li għandha storja ċerta, kif ukoll ħlasijiet ta 'dividendi ta' fatti, jista 'jieħu vantaġġ mill-mudell skont li jikkalkulaw l-ispiża tal-kumpanija tiegħu stess. Is-sitwazzjoni hija li dan l-azzjonisti intrapriżi tas-settur rarament minoranza, hekk għalihom l-aktar mod adatt huwa l-użu l-metodu tal-introjtu għall-valutazzjoni ta 'proprjetà immobbli u l-mudell ta' negozju billi ġew skontati likwidità ħielsa. F'din is-sistema l-muftieħ huma disponibbli b'rati ta 'skont flus kontanti jew ir-ritorn mistenni fuq l-investiment. L-akbar problema ma 'dan il-mudell huwa l-eżattezza tal-likwidità ħielsa previżjoni, kif ukoll bħala definizzjoni adegwata tal-rata ta' skont.

Jekk napplikaw l-approċċ tad-dħul, id-definizzjoni ta 'liema ngħatat hawn fuq, bil-metodu tal-likwidità skontata bħala d-dħul mistenni mill-kummerċ, tqis ir-flussi finanzjarji pproġettati, li jistgħu jiġu rtirati miċ-ċirkolazzjoni wara l-investiment mill-ġdid meħtieġa tal-profitti fi flus. Bħala indikatur ta 'flussi ta' flus ma jiddependux fuq is-sistema ta 'kontabilità użata fl-intrapriża, u l-politika deprezzament tagħha. F'dan il-każ, kun żgur li jieħdu in kunsiderazzjoni l-flussi kwalunkwe flus kontanti - inflows u outflows. Evalwazzjoni ta 'sens finanzjarji biex tiskonta flus kontanti hija tali li bħala riżultat ta' dawn il-proċessi huwa t-tnaqqis tagħhom fuq l-ammont li kien ikun disponibbli għall-investitur fil-ħin tal-wasla tal-likwidità, bil-kundizzjoni li ipoġġu l-flus tagħhom mhux fin-negozju dritt issa, u f'liema Liema assi oħra ta 'investiment' natura pubblika, per eżempju, is-sigurtà likwidità jew depożiti bankarji.

tekniki addizzjonali

L-approċċ dħul, li eżempju tiegħu kien deskritt qabel, reċentement użati inqas u inqas, u issa sar l-aktar metodu komuni ta 'evalwazzjoni. Huwa użat għall-valutazzjoni tal-assi varji, u jservi bħala bażi għall-idea tiegħu li kwalunkwe assi li jifred l-karatteristiċi prinċipali tal-għażliet ta 'ħażna għandhom jitħallew tevalwa din bħala għażla. Fil-mument, iċ-ċaħda tal-metodu tal-introjtu huwa l-aktar spiss jitwettqu favur l-mudell għażla ipprezzar (rispettivament, il-Black-Scholes).

Tali sistema, ikun qed jintuża, jippermetti l-valutazzjoni tal-valur totali ta 'ekwità tal-kumpanija jew intrapriża fil-każ fejn qed taħdem b'telf kbir. Dan il-mudell huwa maħsub biex jispjega iktar għaliex l-ispiża tal-kapital ta 'ekwità ta' l-intrapriża ma tkunx żero, anki jekk tnaqqis fl-ispiża tal-intrapriża iżgħar mid-daqs nominali tad-dejn. Anke ma 'vantaġġ bħal dan, jista' jiġi nnutat li l-mudell Black-Scholes għall-valutazzjoni ta 'kumpanniji Russi fil-mument għandu aktar teoretika. Il-problema ewlenija, minħabba li ma jistgħux jiġu applikati dan il-mudell għall-kummerċ domestiku - huwa n-nuqqas ta 'xi evidenza għall-parametri mudell, li huma meħtieġa b'mod urġenti.

sejbiet

metodu tal-introjtu għall-valutazzjoni tan-negozju u proprjetà immobbli beda jintuża ħafna inqas spiss, u dan jiġri għal ħafna raġunijiet. B'mod partikolari, dan jikkonċerna n-nuqqasijiet minħabba fihom jkun hemm diffikultajiet fl-użu tagħha fis-suq tal-konsumatur. L-ewwelnett għandu jiġi mfakkar kemm hu diffiċli li tagħmel previżjonijiet ta 'l-ispiża futur tas-servizzi u prodotti, u materja prima, kif ukoll il-bqija tal-indikaturi ta' input kumplessi. F'dan il-każ, nistgħu nitkellmu dwar xi perizji suġġettivi. Barra minn hekk, il-problema hija l-baxxa informazzjoni sejba ta 'delitti li intrapriżi Russi, u minħabba li huwa kritiku għas-kalkolu korrett u l-mudell Black-Scholes. Dan huwa dovut kultura korporattiva aktar baxx ta 'kumpaniji.

In-numru kbir ta 'ishma, inklużi l-pakketti attwali u kbar, ikkonċentrati f'idejn il-ċirku żgħir ta' nies, u l-proporzjon ta ' azzjonisti minoritarji u sidien tal-proprjetà żgħar, li s-sehem huwa baxx ħafna, fil-kapital azzjonarju huwa negliġibbli. Jirriżulta li ħafna kumpaniji huma sempliċement mhumiex interessati fil tiżvelax kwalunkwe informazzjoni. Għalhekk huwa ħafna aktar ikkumplikat kalkolu tal-metodu tal-introjtu fir-rigward tal-maġġoranza ta 'industriji u n-negozji fir-Russja. Taħt kondizzjonijiet oħra, hija taħdem tajjeb, li turi l-vantaġġi kollha tagħha u affidabilità.